Please enable JS

POŁĄCZENIA SPÓŁEK Z UDZIAŁEM CUDZOZIEMCÓW, A PRZEJŚCIE NIERUCHOMOŚCI NA RZECZ SKARBU PAŃSTWA

24 LISTOPADA 2016/PIOTR KANTOROWSKI

W obrocie zdarzają się sytuacje, w których mimo uzyskania już uprzednio przez inwestora pozwolenia na użytkowanie dochodzi do stwierdzenia nieważności warunków zabudowy, których wydanie zainicjowało cały proces budowlany. Jest to sytuacja niezwykle newralgiczna dla inwestora, gdyż oznacza to, iż do stwierdzenia nieważności warunków zabudowy doszło już po wzniesieniu obiektu budowlanego, którego one dotyczyły.

W tym kontekście niezmiernie istotnym jest, że zgodnie z uchwałą składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego stwierdzenie nieważności decyzji, w oparciu o którą wydano inną przedmiotowo zależną decyzję, może stanowić podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji zależnej na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a., jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa, a nie do wznowienia postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 8 K.p.a. (I OPS 2/12). Wyjaśnić trzeba, że orzeczenie to będzie miało bezpośrednie zastosowanie do rzeczonej sytuacji, gdyż decyzją zależną w stosunku do warunków zabudowy jest decyzja o pozwoleniu na budowę. Do tej ostatniej natomiast decyzją zależną jest decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Tym samym, zgodnie z powyższą uchwałą stwierdzenie nieważności warunków zabudowy może prowadzić do stwierdzenia nieważności wszystkich decyzji wydanych w toku procesu inwestycyjnego. Istotnym jest to, że stwierdzenie nieważności decyzji ma skutek analogiczny ze stanem, w którym decyzja ta nigdy nie byłaby wydana, a tym samym z powstaniem samowoli budowlanej.

Nie wchodząc w tym zakresie w rozważania teoretyczne, które wskazywać będą na fakt, iż z przedmiotowej uchwały nie wynika oblig stwierdzenia nieważności kolejno pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, ani też iż z orzeczenia tego nie wynika, aby niedozwolone było w takiej sytuacji wznowienie postępowania dotyczącego obu powyższych decyzji wartym odnotowania jest, że w tej sytuacji korzystne dla inwestora może okazać się uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zbieżnego z istniejącą już zabudową.

Jak wynika bowiem z poglądu zaprezentowanego przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 8 stycznia 2015 r., VII SA/Wa 1014/14 w przypadku, gdy istniejąca inwestycja nie narusza aktualnego przeznaczenia terenu wytyczonego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie wystąpią takie skutki społeczno-gospodarcze, które niemożliwe byłyby do zaakceptowania z punktu widzenia praworządności. Co za tym idzie, w ocenie Sądu stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę nie powinno mieć w takiej sytuacji miejsca.

Uwzględniając zaprezentowany powyżej pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wydaje się zasadne, aby w przypadku przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, którego dotyczy inwestycja inwestor maksymalnie wykorzystał przysługujące mu uprawnienia zmierzając do zapewnienia, aby plan ten był zbieżny z istniejącą zabudową. Warto też pamiętać, że co do zasady odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną inwestorowi na skutek wydania warunków zabudowy, których nieważność zostałaby następnie orzeczona, to gmina będzie ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą za skutki takiego stanu rzeczy.